Det er mange som ser på muligheter for å få seg en ekstra inntekt. En av disse mulighetene er en utleiebolig eller bolig nummer to. Dette skyldes blant annet at en bolig ansees som en sikker investering og samtidig er det alltid behov for leieboliger. Det er også muligheter for lån til oppussing (se mer på Lånepenger.no) hvor det er mulig å øke verdien på boligen, for utleie og fremtidig salg.
Denne ekstra boligen kan leies ut og leietakeren, eller rettere sagt husleien du mottar, vil sørge for at renter og avdrag blir betalt på lånet og du vil sitte med et overskudd hver måned som kan spares opp og hensettes til fremtidige forbedringer på din primære bolig eller den nye utleieboligen. Det er relativt enkelt å leie ut en bolig i dag og når du på et tidspunkt ønsker å realisere gevinsten på bolig nummer to, så får du gjerne med deg et solid overskudd.
Er det for godt til å være sant?
Men, kanskje det ikke er helt så enkelt likevel? Eller vi kan si det på denne måten: hadde det vært så enkelt, så er spørsmålet om ikke mange flere hadde gjort det allerede. For det er selvsagt også ulemper med et slikt prosjekt. Et par av dem skal vi se på her. En ulempe er at det ikke er noen garanti for en prisstigning. Markedet er varmt og har vært det de siste mange årene, men på et eller annet tidspunkt vil det stagnere og vi vil se at prisene kanskje vil falle.
Noe annet er at Norges Bank kan sette opp styringsrenten og da vil boligrenten også øke. Spørsmålet er så om det er plass til dette da du ikke kan øke husleien på grunn av økte rentekostnader for deg som eier. Når vi ser på leiemarkedet så er det gjerne et stort gjennomtrekk og du må derfor være forberedt på å bytte leietakere kanskje annethvert år. Dette er med til å øke kostnader som følge av slitasje og det kan hende det blir perioder uten leietakere.
Når det er sagt, så får vi ta med at de fleste som har en utleiebolig også sitter igjen med et pent overskudd og dette skyldes at prisene på boligmarkedet øker år etter år. Ingen vet hvordan markedet vil være om 10-15 år, så du bør uansett sette opp et par ulike scenarioer og lage budsjetter etter dette for å se hvordan det kan ende opp.
Hvordan finansiere en utleiebolig?
Med mindre du er i en slik situasjon at du har et par millioner på bok, så er finansieringen av bolig nummer to alltid en utfordring. Spesielt etter de seneste runder med innstramninger hos bankene, så er det noe vanskeligere å få til i dag. Du har dog fortsatt sikkerhet i fast eiendom og med ekstra sikkerhet i din primære bolig så er det mulig å få til et lån med lav rente. Du kan finne en grei lånekalkulator hos DnB hvor du kan kan beregne kostnader ved primærbolig eller sekundærbolig.
Før lånet blir godkjent må du gjennom en større kredittvurdering hos banken og her vil det blant annet bli krevd at du har minst 15 % i egenkapital. Er det i Oslo du ser etter en bolig nummer to, så må du stille med hele 40 % i egenkapital.
Da kvadratmeterprisen i Oslo samtidig er den høyeste i landet, så må du forvente å betale en høy pris for boligen, kanskje opp mot tre millioner kroner, og dette betyr at du selv må ha kr 1,2 million i egenkapital. Det kan derfor være en utfordring å finne en utleiebolig i Oslo slik markedet er nå om dagen.
Andre krav du må oppfylle er at din samlede gjeld ikke kan overstige fem ganger din brutto årsinntekt. Dette betyr at om du har en årslønn før skatt på kr 600 000, så kan du maksimalt låne 3,6 millioner. Om du har et eksisterende boliglån fra før av på 1,5 millioner, så får du ikke innvilget et lån som er større enn 2,1 millioner. Dette holder neppe i Oslo, men kan være nok til en bolig utenfor hovedstadsområdet. Alternativet er å gå sammen med en eller flere andre om å investere i en utleiebolig.
Slik kan regnestykket se ut
Når du skal begynne med utleie av bolig så er det greit å vite hva det vil bety økonomisk og om det vil lønne seg. Det er en stor investering å kjøpe en bolig til utleie og derfor er det viktig å være sikker. Vi har derfor satt opp et lite budsjett som viser hvordan et regnestykke kan se ut:
Pr. måned
- Utleiepris: kr. 11 500
- Felleskostnader: kr. -2 500
- Vedlikeholdskostnader: kr. -1 500
- Netto leieinntekter: kr. 7 500
- Skatt på utleie: kr. -1 880
- Leieinntekter etter skatt: kr. 5 620
- Rentekostnader på lån: kr. -3 400
- Skattefradrag på renter: kr. 888
Leieinntekter etter skatt og renter: kr. 3 108
Med dette regnestykket har vi tatt utgangspunkt i en bolig til 2,5 millioner og hvor du har finansiert 1,5 millioner med et boliglån. Lånet har en nedbetalingstid på 25 år og en effektiv rente på 2,8 %. Vi har tatt som utgangspunkt at du kan få en leieinntekt på kr 11 500 og fra denne må det så fratrekkes felleskostnader og kostnader til vedlikehold. Leieinntekter etter skatt skal dekke avdrag, men mange lån tilbyr avdragsfrihet i inntil fem år.
Er det lønnsomt?
Det store spørsmålet er så om det er lønnsomt og som det ser ut ovenfor så vil mange mene at risikoen er for stor i forhold til hva du sitter igjen med. Det vil bli kr 37 296 igjen etter det første året og en del av disse må brukes til avdrag på lånet.
Selvsagt er det kanskje mulig å finne et billigere lån, men det er også en risiko for at renten vil gå opp eller at det er nødvendig med større vedlikehold på boligen. Selve gevinsten vil ligge i at boligen vil øke i pris og setter vi inn en lav prisvekst på 3 % i året, så vil boligen kunne selges etter ti år med en gevinst på kr 700 000, og det kan være vanskelig å oppnå med andre investeringer uten å øke risikoen.
